Adwokat Daniel Łudczak » Zasiedzenie nieruchomości - kto może to zrobić i na jakich zasadach?

W naszej polskiej rzeczywistości nie stanowią odosobnionych przypadków sytuacje, w których względem nieruchomości (całości bądź jej części), którą władamy nieprzerwanie od lat ktoś wysunie pewne roszczenia. Chodzi przede wszystkim o wskazanie przez tego „kogoś”, że dana nieruchomość należy do niego, a w konsekwencji o zobowiązanie do jej wydania bądź też ustanowienia odpłatnej służebności. Jest to praktyka stosowana często przez urzędy miejskie, które w swoich wydziałach geodezyjnych docierają do nieprawidłowości związanych np. z ustalaniem granicy działki, może to jednak również dotyczyć relacji całkowicie prywatnych, np. między sąsiadami.

Czy osoba wezwana do wydania nieruchomości może się w jakikolwiek sposób bronić? Czy może też pozostaje jej tylko pożegnać się ze swoją działką bądź płacić za dalsze korzystanie z niej? Ochronę przed roszczeniami właściciela, który przypomniał sobie o swojej nieruchomości może stanowić instytucja zasiedzenia, uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego.

Przesłanki zasiedzenia

Istotą zasiedzenia jest nabycie własności nieruchomości w przypadku, gdy jej posiadacz włada nią samodzielnie przez dostatecznie długi czas. I tak, zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Wyodrębnione zostały zatem dwie podstawowe przesłanki, które decydują o tym czy dana nieruchomość uległa zasiedzeniu – samoistność posiadania oraz czas jego trwania.

Posiadanie samoistne

Na posiadanie samoistne składają się dwa elementy: corpus, czyli faktyczne władanie rzeczą oraz animus czyli wola władania tą rzeczą dla siebie. Posiadacz samoistny nieruchomości musi zatem władać nią z wyłączeniem innych osób oraz dawać swoim postępowaniem świadectwo, iż traktuje on tę nieruchomość jak swoją własność, np. poprzez postawienie ogrodzenia, płacenie podatku od nieruchomości, dokonywanie nakładów, pobieranie pożytków czy rozporządzanie nieruchomością poprzez wynajem budynków czy wydzierżawianie gruntów. Okazjonalne korzystanie z nieruchomości, jak np. przejeżdżanie przez nią czy parkowanie na niej samochodu nie spełnia przesłanki samoistnego posiadania, gdyż w ten sposób korzystający nie manifestuje swojego wyłącznego władztwa w stosunku do niej.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że całkowicie irrelewantne w kontekście ustalenia skuteczności zasiedzenia pozostaje to, jaki stosunek do nieruchomości wykazywali jej posiadacz bądź posiadacze samoistni już po upływie okresu zasiedzenia. Przy uwzględnieniu wszystkich innych okoliczności zachowanie to może stanowić jedynie jedną z okoliczności stanowiących podstawę do oceny, jeszcze w okresie biegu zasiedzenia, świadomości i woli posiadacza, nie ma jednak znaczenia już po upływie tego okresu. Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie, m.in. za sprawą postanowienia SN z dnia 18.03.2009 r., IV CSK 407/08, LEX nr 511007. Nie zaprzepaści sobie zatem szans na sądowe stwierdzenie zasiedzenia posiadacz, który opłaci wystawioną przez urząd miasta fakturę za bezumowne korzystanie z działki, która w chwili jej opłacania był już jej właścicielem w wyniku zasiedzenia.

Czas trwania posiadania samoistnego

Jeżeli chodzi o czas trwania samoistnego posiadania, musi on wynosić nieprzerwanie lat dwadzieścia, chyba że posiadanie zostało uzyskane w złej wierze. W takim wypadku okres ten ulega wydłużeniu do lat trzydziestu. Kiedy jednak możemy mówić o nieprzerwanym posiadaniu oraz co należy rozumieć przez dobrą i złą wiarę?

Nieprzerwane posiadanie oraz dobra i zła wiara posiadacza

Na wstępie zaznaczenia wymaga fakt, że dobra i zła wiara nie stanowi przesłanki nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, a jedynie ma wpływ na czas jaki musi upłynąć, aby do zasiedzenia doszło. Z kolei definicji powyższych pojęć trudno szukać zarówno w Kodeksie cywilnym, jak i w jakimkolwiek innym akcie prawnym, wobec czego stosownej wykładni dokonano na gruncie piśmiennictwa oraz orzecznictwa sądowego.

I tak, zgodnie z ukształtowanym dorobkiem zarówno doktryny i judykatury, o dobrej wierze możemy mówić w sytuacji, gdy posiadacz w sposób usprawiedliwiony w danych okolicznościach przekonany jest o tym, że rzecz nad którą sprawuje władztwo faktycznie należy do niego, tj. że jest jej właścicielem. Brak takiego uzasadnionego przekonania po stronie posiadacza sprawia natomiast, że pozostaje on w złej wierze. Dobra wiara zostaje jednak wykluczona nie tylko w przypadku, gdy posiadacz ma świadomość, iż nie przysługuje mu tytuł do nieruchomości, lecz także wtedy, gdy przy dołożeniu należytej staranności powinien on wiedzieć, że własność danej nieruchomości mu nie przysługuje. Poza sporem pozostaje to, iż punktem wyjścia do ceny dobrej lub złej wiary posiadacza jest chwila objęcia danej nieruchomości w posiadanie.

W praktyce, w obrocie prawnym zdecydowanie częściej mamy do czynienia z przypadkami zasiedzenia nieruchomości w złej wierze, natomiast sytuacje w których zadecydowała dobra wiara posiadacza należą raczej do wyjątków. Wynika to przede wszystkim z faktu, iż pomimo wyrażonego w art. 7 kc domniemania dobrej wiary, jej wykazanie w kontekście zasiedzenia nieruchomości, której nabywanie i zbywanie jest wysoce sformalizowane, wymagając choćby formy aktu notarialnego, jest niezwykle trudne. Dlatego też przed wystąpieniem do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia warto odczekać do chwili, kiedy nieruchomość będzie w naszym posiadaniu przez co najmniej 30 lat, tak aby wyłączyć z zakresu rozpoznania przez sąd kwestii naszej świadomości co do jej własności w chwili obejmowania jej we władanie.

Doliczymy czas posiadania poprzednika

Spełnienie kryterium czasowego, tj. nieprzerwane władanie nieruchomością bądź to przez 20 bądź przez 30 lat nie musi nastąpić samodzielnie przez aktualnego posiadacza samoistnego. Zgodnie z art. 176 kc, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Za sprawą powyższej regulacji ustawodawca wyraźnie wyszedł naprzeciw obecnym posiadaczom, w sposób znaczący skracając okres wymagany do zasiedzenia nieruchomości. Jeżeli natomiast czas posiadania poprzednika był odpowiednio długi, jego następca w zasadzie od razu objęciu nieruchomości w posiadanie może wystąpić o stwierdzenie zasiedzenia. Należy jednak pamiętać, że jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Przedmiot zasiedzenia

W niniejszym artykule skupiono się na kwestii zasiedzenia nieruchomości, jako bardziej powszechnej, a za razem nierzadko budzącej różnego rodzaju wątpliwości i problemy, w zależności od danego stanu faktycznego. Należy jednak wspomnieć, że ustawodawca przewidział także możliwość zasiedzenia rzeczy ruchomych.

Definicja nieruchomości została zawarta w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z jej treścią, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przedmiot zasiedzenia może zatem stanowić nieruchomość gruntowa, a także lokalowa oraz budynkowa. Nieruchomość gruntowa może być zabudowana, ale nie musi. Jeżeli jest zabudowana, to co do zasady budynki stanowią jej części składowe. Dopuszcza się ponadto możliwość zasiedzenia użytkowania wieczystego.

Zasiedzenie nieruchomości rolnych

Odrębną kwestię stanowi zasiedzenie nieruchomości rolnych. Stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego, które weszły w życie 30 kwietnia 2016 r. nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Na pierwszy rzut oka wydawać by się zatem mogło, że nie ma obecnie możliwości stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem. Nie jest to do końca prawda, bowiem za sprawą art. 14 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, powyższej regulacji nie stosuje się jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Zatem do 30 kwietnia 2019 r. zasiedzenie nieruchomości rolnej następowało zgodnie z poprzednim stanem prawnym, w którym mogła tego dokonać także osoba niebędąca rolnikiem. Dopiero w sytuacji, gdy na dzień 30 kwietnia 2019 r. okres zasiedzenia jeszcze nie upłynął, zasiedzieć ją będzie mógł wyłącznie rolnik indywidualny.

Przerwanie biegu zasiedzenia

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Przerwanie biegu zasiedzenia będzie zatem odbywać się na takich samych zasadach jak ma to miejsce w przypadku terminów przedawnienia. Stosownie do treści art. 123 kc bieg przedawnienia przerywa się:

przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;
przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje.

Wystarczy zatem, że właściciel nieruchomości będącej przedmiotem zasiedzenia, w trakcie biegu terminu zasiedzenia wniesie do sądu sprawę, związaną bezpośrednio z przysługującym mu względem tej nieruchomości tytułem prawnym. Może to być np. pozew o wydanie nieruchomości, bądź też wniosek o ustanowienie odpłatnej służebności. Natomiast zgodnie z obowiązującą od ok. 10 lat linią orzeczniczą biegu zasiedzenia nie przerwie powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jako nieodnoszące się bezpośrednio do ochrony jej własności. Należy mieć ponadto na uwadze, że od 30 czerwca 2022 r. bieg zasiedzenia nie będzie już przerywany przez mediacje oraz zawezwanie do próby ugodowej, a ulegnie jedynie zawieszeniu. Termin zasiedzenia zostanie przerwany także w sytuacji, w której posiadacz samoistny nieruchomości uzna wysunięte przez jej właściciela przeciwko niemu roszczenie, przy czym musi ono rzecz jasna dotyczyć tej nieruchomości.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Opłata od wniosku wynosi 2 000 zł.

Zasiedzenie jest instytucją umożliwiającą uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, którą posiadacz samoistny włada od dłuższego czasu. Często zdarza się, że konieczność wystąpienia do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia pojawia się dopiero w chwili, gdy prawowity właściciel upomni się o swoją nieruchomość. Nierzadko bywa, iż dopiero w tym momencie jej samoistny posiadacz dowiaduje się, iż nie stanowi ona jego własności. Nie ma to jednak większego znaczenia, a nawet jest dla niego korzystne, gdyż daje szanse na wykazanie dobrej wiary i skrócenie okresy wymaganego do zasiedzenia. Podniesienie zarzutu zasiedzenia stanowi skuteczny środek niweczący starania właścicieli, którzy rychło w czas zainteresowali się swoją własnością.

▬ O mnie ▬

▬ Jesteśmy tutaj ▬

▬ Kontakt ▬