Adwokat Daniel Łudczak » Umowa najmu lokalu - kiedy można ją wypowiedzieć?

Niejednokrotnie zdarzają się sytuacje, gdy z pewnych względów wynajmujący lokal bądź najemca chce zakończyć stosunek cywilnoprawny łączący go z drugą stroną. Typowym sposobem na „rozejście się” stron umowy jest jej wypowiedzenie. Co do zasady, każda ze stron ma prawo dążyć do tego, aby umowa najmu została wypowiedziana jednak zakres swobody w tym działaniu uzależniony jest od dwóch zasadniczych kwestii. Pierwszą, oczywistą kwestią jest treść umowy, bowiem jej strony, z pewnymi ustawowymi wyjątkami, mogą kształtować swoje prawa i obowiązki w sposób dowolny. Drugą jest natomiast okres na jaki została zawarta umowa najmu lokalu.

Najem na czas określony a nieokreślony

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie (a tak przecież z reguły bywa), najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli natomiast czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W przypadku gdy umowa najmu zawarta na czas określony nie opisuje żadnych sytuacji, które uprawniałyby jedną bądź drugą ze stron do wypowiedzenia umowy, co do zasady nie ma takiej możliwości. Dlatego też przed podpisaniem umowy najmu lokalu niezwykle istotne jest czy będzie to umowa na czas oznaczony czy też nieoznaczony. Będzie to miało bowiem istotny wpływ na swobodę jej ewentualnego wypowiedzenia. Z punktu widzenia ogólnie pojętego interesu stron umowy optymalnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy na czas określony, przy jednoczesnym określeniu konkretnych przypadków, w których jej wypowiedzenie będzie możliwe. Takie rozwiązanie zapewnia stosunkowo wysoką trwałość łączącego strony stosunku cywilnoprawnego, dając możliwość jego zakończenia w niekorzystnych z ich punktu widzenia sytuacjach. Należy przy tym pamiętać, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. W przypadku umowy między przedsiębiorcami czas ten wydłuża się do lat trzydziestu. Jeżeli natomiast po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Kiedy czas trwania najmu nie ma znaczenia?

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują sytuacje, w których zakończenie stosunku najmu jest możliwe niezależnie od tego na jaki okres umowa została zawarta. Są one następujące:

⦁   Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
⦁   Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
⦁   Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
⦁   W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, przy czym nie ma znaczenia czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje ponadto możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu w następujących przypadkach:

⦁ Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1.   pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2.   jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3.   wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4.   używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

⦁ Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1. sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2. miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

⦁ Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
⦁ Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

Ustawodawca pilnuje, ale sami nie traćmy czujności

Swoboda w rozwiązywaniu stosunku najmu lokalu jest zatem uzależniona od okresu na jaki została ona zawarta, co zawsze należy mieć na uwadze przed przystąpieniem do jej podpisania. Nie chcielibyśmy bowiem znaleźć się w sytuacji, w której zostaniemy pozbawieniu możliwości wypowiedzenia umowy, podczas gdy nie mamy już potrzeby korzystać z lokalu. Warto jednak przy tym znać konkretne ustawowe przypadki, w których najemca czy też wynajmujący może uwolnić się od stosunku najmu. Jak można wyżej zauważyć, ich lista jest całkiem obszerna i obejmuje sytuacje, w których jedna ze stron umowy (przede wszystkim Najemca) postępuje względem drugiej w sposób nierzetelny. Ustawodawca niejako pomyślał za nas i uregulował pewne ewidentne przypadki, w których nie ma obowiązku dalszego trwania w stosunku najmu. Nie należy jednak bezwarunkowo zawierzać przepisom prawa i, jeżeli rozważamy zawarcie umowy na czas oznaczony, warto indywidualnie rozważyć sytuacje, w których jej rozwiązanie będzie możliwe. Strony ponadto zawsze mogą wziąć pod uwagę możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem, jednakże w tym przypadku osoba niebędąca dłużej zainteresowana korzystaniem z lokalu jest w pewnym sensie zależna od woli drugiej strony. Celem zawierania umów jest natomiast takie ułożenie stosunków między stronami, które da im możliwość dokonywania pewnych decyzji niezależnie od drugiej strony.

▬ O mnie ▬

▬ Jesteśmy tutaj ▬

▬ Kontakt ▬